极限挑战打造“社区+”模式:联合办公空间发展迎来新趋势 作者:木匠    浏览次数:   发布时间:2019-5-15 10:33:03

       对于初创企业和自由职业者来说,联合办公不再是一种时尚,它已成为全球增长最快的办公形式之一。很多成熟的公司和行业,包括学术界、非营利组织和媒体等,都在利用这一形式,获得此前技术初创公司独享的好处:租赁期短、时间空间恰当、管理费用低、基础设施共享,以及各种有创意的思想者建立起的协作网络等。


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      联合办公不再是一种时尚


       随着工作方式的不断变化,对联合办公空间的需求与日俱增。调查公司Innosight的研究显示,2026年标准普尔500指数公司的平均寿命预计降至14年。重组、萎缩和合并,这些都是公司瓦解的迹象。在这一不稳定的生命周期里,企业使用的每一种资源都必须更加灵活,包括房地产。全球房地产专业服务和投资管理公司仲量联行(JLL)预计,到2020年,美国三分之一的公司将采用灵活式办公空间。


      大型企业和组织正转向联合办公空间,用以满足空间过渡和扩展等不同的需求。长期租赁不会消失,但即使是长期租户,也有更新形象和寻找不同办公感觉的需求。一些公司正在减少其投资组合中的长期租赁部分,倾向于按月租期,以最大限度地提高灵活性,最大限度地降低办公成本。Gensler公司的索尼亚·杜夫纳(Sonya Dufner)说:“我们看到,联合办公和灵活办公解决方案更加流行,这让我们相信那种限制性的空间并不适合未来发展,未来的空间将是租借的、管理的和消费的。” 


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      随着生活方式的转变,更具流动性的劳动力也推动了联合办公方式的流行。根据《福布斯》杂志报道,到2020年,50%的上班族将成为自由职业者、远程工作者或项目工作者。所有公司都在寻求灵活的空间来吸引和留住人才,扩大业务成果,推动新的理念向前发展。在欧美合作力度不断加大的情况下,预计亚洲、非洲和拉丁美洲的合作也将激增。作为行业内最大规模的峰会,全球联合办公峰会指出,2022年全球联合空间的数量将从2017年的14411个增长到30000多个,全球联合办公空间的用户数量将增加约三倍,达到500多万人。


      Gensler发布的体验指数显示,在办公场所里,其支持社区和社交联系的程度,与员工的工作效率及办公满意度成正比关系。


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      基于这样的数字,期望进入这一市场领域的投资者和公司数量在全球范围内持续增长。他们都有一些关键的考虑:首先,差异化是至关重要的。没有一种适合所有人的方法,仅仅提供通用的空间并不是解决之道。第二,设计应该是一个区分器。成功的合作空间应该是品牌化的、高度个性化的、以体验为驱动的,应该让用户感觉到空间与公司品牌文化之间的联系。


      联合办公发展迎来大趋势


      一些大型的成熟企业已认识到工作场所的选择和设计的重要性,他们正在为自己的新老员工提供联合办公空间,并将之作为激励员工更换思考方式和办公方式的工具。


      根据美国CBRE公司对美国从业者进行的调查,65%的公司计划在2020年之前将联合空间纳入他们的投资组合。Facebook、IBM和Microsoft等财富500强企业,都在自己的办公室规划中采用了联合办公空间的设计,或者将团队转移到由他人管理的联合办公空间中。他们不断寻找灵活的空间,借此引导变革、鼓励知识共享或重新定位资产。


       Verizon正将一些闲置的房地产重新开发成联合办公社区,将公司的遗留资产重新定位为适合初创企业的灵活办公空间。Verizon在波士顿、纽约、伦敦、新加坡和华盛顿特区增设了办事处。在纽约,由Verizon运作的Alley创业空间提供5G服务,帮助大学和初创企业开发由5G驱动的未来创新产品。而Verizon也在支持产品和服务的开发,丰富自身的创新通道。


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      与此同时,开发商和房地产业主也战略性地推行了联合办公租赁业务。一些开发商正在建造面向市场的联合办公空间,进一步提升服务质量,以便在市场发生变化时适应长期租赁的需要。如Tishman Speyer公司正在推出一种灵活的办公解决方案,其中包括一个联合办公计划、一套服务和便利设施,它们可以随着租户需求的变化而变化。


      需要提醒的是,在投身这一市场之前,公司应该考虑到大规模采用联合办公方式可能面临的挑战:如果这些空间不能反映自己的文化品牌,它们就有可能削弱与员工的联系。随着联合办公空间的发展和市场化趋势,房地产业主和开发商应该跨越传统的租户,直接吸引联合办公成员,这是一个更加多样化的劳动力群体。


      空间设计的目的是提供一种生活方式


       成功的联合办公空间有自己的特征,它们与众不同,让人投入其中。这些空间充满了个性,不仅满足务实的需求,而且注重良好的体验。Gensler的体验指数旨在确定和量化影响人类体验的设计因素。该指数显示,在办公场所中其支持社区和社交联系的程度,与员工的工作效率及办公满意度成正比关系。由于人们对人际关系的追求不断增加,那些最成功的联合办公空间,其设计目的不仅仅是提供空间服务,而是为用户提供一种生活方式。


      韩国现代信用卡公司创建了“黑色工作室”(Studio Black),那是一个由便利设施驱动的车间和创意创业孵化器。与典型的韩国企业环境不同,他们希望自己的成员能够理解社会化和减压的重要性,因为韩国的工作场所压力很大。由于新成立的文化公司有时需要24小时工作,“黑色工作室”设计时就充分考虑了员工在那里的洗澡、睡觉、休息或练习瑜伽……企业的创业精神在整个空间的各种创新设计中得到了体现。


      同样,中国开发商瑞安地产在上海创智天地社区创建了一个名为“创智天地”的联合办公空间,其便利设施采用全球科技公司的模型,融入了现代设计美学。大厅是会员和酒店客人的入住处,一楼设有咖啡厅、画廊、休息室和多功能区,供临时会议使用。核心工作区位于上层,在剧院区里,会员可以进行办公合作、听音乐看表演或参加讲座。Gensler公司对美国办公空间进行的调查显示,创新的关键驱动力之一是“员工可以选择工作地点和时间”。灵活多样的设置组合可以帮助开发商吸引更多企业和创业人士入驻。


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      位于上海创智天地社区内的联合办公空间,其便利设施采用全球科技公司的模型,融入了现代设计美学


     营造社区氛围是关键


     一些联合办公空间针对的是非常特殊的领域,有的面向具有类似人口统计学或心理统计学特征的人,有的是专门为女性设计的,有些是为低收入和少数民族企业设计的,还有一些甚至是为可能无法获得关键资源的社会企业所设计的。 



伦敦的Nest联合办公区,为创新一族提供经济可承受的服务


      在伦敦,Gensler公司与Stephen Lawrence公益信托基金合作,建立了Your Space非赢利性联合办公空间,为年轻的建筑师、设计师和创新创业者们提供经济可承受的办公空间,帮助他们建立社交网络,发展自己的创意。那里是色彩、光线和品牌的聚集之所,它激励着年轻人在这样一个独特的空间里追逐自己的梦想。


      Gensler还与Cherryduck Studios公司合作,在伦敦建立了Nest联合办公空间,将伦敦城里的创新人才和小型生产服务企业聚集在一起。Nest内部包括会议室、音频工作室和12个编辑室,可以按小时或按月出租。


      绝大多数联合办公空间都是围绕技术从业者设计的,但西雅图的Atlas办公基地却吸引了很多正在寻找空间开展业务的人。Atlas以机场休息室为灵感,为高级行政工作者提供门房服务、付费使用计划以及一系列注重声学、人体工程学和可选择性的空间。非会员休息区同时兼作Steelcase公司的家具展厅;联邦快递和康尼咖啡等合作伙伴为Atlas会员提供现场便利服务。Genslor公司的苏珊娜·科瓦鲁比亚斯(Susana Covarrubias)说:“最好的联合办公空间是超越空间限制的。Atlas将西雅图的整个社区带进了他们的空间。”


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 西雅图的Atlas联合办公空间复制了机场高端休息室的模式,吸引高级行政工作者


      营造社区是联合办公空间运营商MakeOffices采取的一个重要商业模式,它请Gensler公司为其提供设计,提高出售空间的质量。其运营的每个空间里都有一处共享社交中心,设计别具一格,是举办社区活动的理想场所。Genslor公司的约翰·麦金尼(John McKinney)认为:“MakeOffices的空间之所以吸引人,是因为它的个性特点和周围的环境息息相关。”例如,华盛顿特区的Glover Park办公区聘请了当地的壁画家,绘制了乔治敦的城市景观,呈现了位于附近的原子钟和海军天文台等景点。



       为了满足市场需求,房产拥有者和房地产开发商加强了联合办公空间的建设,他们正在重新定义传统的租赁活动,重新整合空间,吸引那些需要灵活办公空间的企业客户。但是,虽然联合办公空间会对传统办公场所带来深远影响,但不会完全替代它们。即使办公方式不断发展演变,一个常量是不变的,品牌化的环境将始终推动文化和创新发展,提升公司的利润水平。


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